房产买卖增值税减税策略

相信任何一个熟悉美国房地产投资的朋友们都了解1031换购交易是什么。简单的来说，它是一种延迟报交增值税的方法。假设使用1031交易来买卖增值后的投资房地产，卖得所得的增值税可以等到新买的投资房地产卖掉时再交。但是其坏处在于投资的资金会一直卡在房地产之中，因为增值的部分无法套现。这种作法不见得是每个投资人想要的。有些人可能不再想要投资房地产，改投资金融产品，但是因为面临需要缴交的增值税而迟迟不敢行动。

大家先看一个常见的案例：王先生拥有二十年房地产投资经验。近年来他想出售其有限责任公司名下的价值1000万美元的房地产并以所得的其中200万美元套现换购适合自己的人寿保险和用于其他非房地产投资。该物业有400万美元的抵押贷款。当时他买入这一套投资物业的价格为600万美金，而现在一路升值到1000万美金。他认为现在正是卖这套物业的好时候，然而与此同时他比较担心卖房时所要向政府缴纳的增值税和其他相关的税。在这种情况下，他有哪些更好的操作方式可以选择？

大家作为房地产投资人应该对王某的困境有所体会，他想达成以下目的：

（1） 减少房地产的投资金额。

（2） 在这次卖房交易的过程中套现200万现金。

（3） 收取到的现金能够延迟缴税。

他的情况一般来说有四种解决方案：

一、银行家解决方案

王先生这种情况下最常见解决方案是我称为“银行家解决方案”的解决方案。该解决方案相对简单：第一步，通过1031交易所出售财产； 第二步，在获得一千万美元的重置财产后，对该财产进行再融资并获得200万美元的额外贷款。

该解决方案大体上实现了所有的目标：它使客户可以兑现200万美元，并实现兑现的现金延迟缴税。其中的问题是，客户仍然拥有1000万美元的财产，必须偿还600万美元的总债务（1031交易所的债务为400万美元，再融资的债务为200万美元）。

二、税务律师解决方案

另一种策略是我所说的“税收律师解决方案”。该解决方案虽然稍微复杂一些，但也可以实现客户所有的目标，同时还能做到利益最大化。此方案分为两个部分：

第一步，因为王先生不想要再拥有价值1000万的房产，我必须先把王先生想卖掉的1000万的房产分为两份。一份持有王先生想要继续投资在房地产的价值的所有权。另一份持有想换成现金的价值的所有权。具体来说，王先生锁定了价值600万美元的替代房地产，所以，在出售该物业之前，王先生要先将60%拥有权留在他的有限公司旗下。

第二步，将剩下40%化为王先生个人所有。财产债务将在财产所有者之间按比例分配（有限责任公司负责60% = 240万美元债务的相关税款，王先生负责剩下40% = 160万美元债务的相关税款）。

请注意，这种操作方式并不影响台面上的交易过程。对于买方来说，这就是一个很普通的购买1000万房产的程序。王先生的操作方式不会影响交易过程。此拆分允许有限公司参与1031交易，同时也允许王先生将个人拥有的部分进行货币化分期销售（后文将详细解释）。简单的来说，是改变王先生收款的操作方式来产生税务上的优惠。

这样王先生的公司可以用公司的名义进行1031交易，同时他自己也可以在他个人拥有的部分实行现金交易，从而套现以便进行其他投资。

(1) 1031交易

王先生的有限责任公司将进入正常的1031交易流程。根据1031市场规定，该有限责任公司将购买600万美元的交易所财产并获得240万美元的债务。这个操作解决了客户小额1031交易的目标。

(2) 货币分期付款销售计划（MIS）

继续王先生的案例。 MIS是一项专门的交易。透过这种交易方式，王先生将能得到卖出房产的现金，并且能够把该缴纳的增值税延迟纳税30年。

通过进行MIS转换，王先生将获得380万美元的总资金，其中140万美元将用于偿还王先生在原本物业上的债务。在还清债务后，王先生将获得240万美元的贷款收益，可用于其他投资目的。 30年后需要交的税金可以简单的利用这240万美元透过30年的长期投资支付。王先生最初的目标是兑现至少200万美元并递延兑现税款，这样下来，该目标已经通过MIS计划实现了。

总结

尽管“银行家解决方案”使用1031交易所提供了对销售的延期纳税，程序也简单，但它并不能达到王先生的最终目的。王先生不但还是拥有1000万美元的新房地产，而且还必须要偿还更高的600万美元的债务。然而通过使用税务律师的解决方案，王先生可以实现其所有既定目标：（1）购买了数量较少的1031交换资产，从而减少了他们的房地产投资； （2）只需偿还240万美元的债务；（3）他可以马上拥有240万美元现金，可用于其他投资。请注意，王先生仍需在第30年支付400万美元销售的税款，但有30年的时间将240万美元的现金再投资，如果他投资计划顺利，则其再投资收益将非常可观。